國家新出臺的土地獲取方式“點狀供地”

時間：2020-12-25 瀏覽量： 分享到：

點狀供地是一種新出臺的土地獲取方式，點狀是相對于原來的片狀而言。

(舉個例子，如果開發(fā)商按照“片狀供地”從政府手里買了一塊地，面積1萬㎡，容積率是2，那么開發(fā)商只能建造不超過2萬㎡的建筑。)

而點狀供地則是將項目用地區(qū)分為永久性建設用地和生態(tài)保留用地，其中永久性建設用地建多少供多少，剩余部分可只征不轉(zhuǎn)，按租賃、劃撥、托管等方式供項目業(yè)主使用。

通俗點說，就是在一大片土地上，用多少土地指標，算多少容積率，通過散點或者帶狀供給建筑用地，而其他周邊土地可以通過租賃的方式獲得。

點狀供地是一種新出臺的土地獲取方式，點狀是相對于原來的片狀而言。片狀供地就是政府在城里，賣給了開發(fā)商一塊地，然后規(guī)定好容積率。比如100平方米的地，如果容積率是3，那么你就只能在上面蓋不多于300平方米的建筑。

點狀供地就是在一大塊土地上，

散點或者帶狀供給建設用地，

其他的周邊土地可以通過租賃的方式獲取。

之所以推出點狀供地，

是因為片狀供地的方式在農(nóng)村行不通。

因為每個地方每年都有新增建設用地指標，

本來就不多，考慮到財政等問題，

一般優(yōu)先給城里用。

『 為啥呢？』

城里容積率高，土地賣的上價。

市郊的土地，如果同樣的大小，

賣不上價不說， 還帶來很多問題。

最大的問題是占補平衡問題，

因為農(nóng)村的土地有很多是農(nóng)地，

按照國家政策，占用了農(nóng)地，

你就得在其他地方補一塊回來。

另外的問題是，

農(nóng)村的集體建設用地及宅基地問題，

一句話來說，這種建設用地搞起來很復雜。

在點狀供地政策出臺之前，

投資商和村集體或者村民做交易。

實際風險很大，

因為村集體和村民較難協(xié)調(diào)。

而點狀供地之后，

由國家先從農(nóng)民或者村集體那

征收土地再賣給投資商，

是投資商和國家做生意。

重點

來了

前面說的幾個特別現(xiàn)實的問題

第一、

城里每年的新增建設用地指標，

非常有限，

難以顧及各方各面

第二、

如果按照原來的片狀供地，

在農(nóng)村弄一大塊地，

國土部門很難完成農(nóng)用地的占補平衡

第三、

如果按照原來的片狀供地，

土地出讓金價格過高，

會給項目帶來沉重的負擔

『 簡單來說 』

點狀供地解決了資本下鄉(xiāng)的大前提！

 好處多了去！

第一、占用的建設用地指標少，市長高興。

第二、需要完成的農(nóng)地用占補平衡少，國土局高興。 

第三、需要的土地出讓金少，投資商高興。

當然，點狀供地是大政策，但是在不同區(qū)域都有相關(guān)的落地法規(guī)和條例，這里就沒法展開了。

新政策也就需要投資商學會新的本來，這個本來叫點狀摳地。

簡單說，就是在一大塊項目土地上， 找到你真正需要的建設閑用地地塊， 把這塊地摳出來。

把其他的各種公共建設、園林、景觀， 都放在你的建設用地之外，你租回來就可以。

旅游用地問題長期受到各界重視與關(guān)注，而近兩年鄉(xiāng)村旅游項目的用地難也一直是行業(yè)熱點。

從事文旅項目投資的企業(yè)如果按照正常流程，用地要走“招拍掛”，且以每畝幾十萬元的拆舊復墾費為標準，動輒上千萬。成本高、耗時長的用地指標審批程序，令項目的進度受到影響。

與此同時，傳統(tǒng)的供地方式，無法解決鄉(xiāng)村供地、農(nóng)地轉(zhuǎn)用、占補平衡指標等問題，鄉(xiāng)村文旅項目難以落地，且對資金要求往往過高，投資方望而卻步。在這種形勢下，“點狀供地”的土地政策應運而生。

為什么要搞“點狀供地”?

從現(xiàn)在的客觀條件來看，片狀供地的方式在農(nóng)村操作起來困難重重。

第一，在鄉(xiāng)村休閑項目中，傳統(tǒng)整片式供地方式，由于項目占地較大，用地多，容積率低，政府供地緊張，以及農(nóng)轉(zhuǎn)用、占補平衡指標等問題，使得項目難以落地。

第二，鄉(xiāng)村旅游項目，一般出于環(huán)境和景觀營造的角度考慮，設施設計屬于較小型且分散，按傳統(tǒng)的成片用地的供給方式，會造成很大的土地浪費，對于開發(fā)商和政府雙方而言，片狀供地都不劃算。

第三，傳統(tǒng)供地方式對資金要求過高，而鄉(xiāng)村旅游項目資金回報期又較長，投資方再有錢也難免感到猶豫和吃力。因此，點狀供地更符合現(xiàn)實情況，有利于鄉(xiāng)村休閑項目的發(fā)展。

第四，點狀供地更有利于盤活土地資產(chǎn)。幾乎每個項目都會留下“土地邊角料”，點狀供地可將這些土地推向市場，盤活土地再利用，釋放土地管理壓力，及時回籠土地成本，適當補充財政性收入。

第五，按照之前的經(jīng)驗來看，資本下鄉(xiāng)的投資商，更多的是和村集體或者村民打交道、做生意，因此不可避免的出現(xiàn)抵押融資困難、農(nóng)戶毀約等問題，和村民的糾紛也常常使項目半途流產(chǎn)，而點狀供地則通過先進行轉(zhuǎn)為國有建設用地，后通過公開出讓方式獲取，因而所建項目具有產(chǎn)權(quán)，避免了和村民產(chǎn)生糾紛的問題，確保了項目投資的可靠性。

哪些省市出臺了“點狀供地”的相關(guān)政策?

2017年3月，安徽省《關(guān)于印發(fā) 安徽省“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃的通知》指出，堅持節(jié)約集約用地，改革完善旅游用地制度，創(chuàng)新采取點狀、定向、租賃等多種土地供地模式，重點旅游項目建設用地計劃納入全省年度用地計劃中統(tǒng)籌安排。

2017年3月，重慶市國土房管局、重慶市規(guī)劃局、重慶市旅游局《關(guān)于支持旅游發(fā)展用地政策的意見》落實生態(tài)文明建設要求，堅持“宜農(nóng)則農(nóng)、宜林則林、宜建則建”原則，根據(jù)地域資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件和發(fā)展?jié)摿?，充分依托山林自然風景資源，結(jié)合項目區(qū)塊地形地貌特征，依山就勢，按建筑物占地面積、建筑半間距范圍及必要的環(huán)境用地進行點狀布局、點狀征地、點狀供應旅游項目用地。

2018年年初，海南省人民政府《關(guān)于進一步加強土地宏觀調(diào)控提升土地利用效益的意見》中提出，積極探索在百鎮(zhèn)千村、共享農(nóng)莊以及其他旅游項目設施建設中，主體項目周邊用地保持原貌的情況下，采取分散化塊、點狀分布的方式“點狀供地”，進一步提升土地利用的精細化、精準化、集約化程度。
2018年6月30日，浙江省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好低丘緩坡開發(fā)利用推進生態(tài)“坡地村鎮(zhèn)”建設的若干意見》以下簡稱(《意見》)?！兑庖姟分忻鞔_指出“實行點面結(jié)合、差別供地”，即開發(fā)建設項目實行項目區(qū)供地，項目區(qū)為單個地塊的，按建設地塊單個供地;項目區(qū)位多個地塊的，按建設地塊組合供地。

2018年7月27日，廣東省政府出臺的《廣東省促進全域旅游發(fā)展實施方案》(下稱《方案》)，對旅游用地方面提供了政策扶持，意在解決廣東在旅游用地上面臨的普遍問題。《方案》明確，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法依規(guī)盤活利用空閑農(nóng)房和宅基地，改造建設民宿、創(chuàng)客空間等場所，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃可以預留部分規(guī)劃建設用地指標(不超過5%)用于零星分散單獨選址的鄉(xiāng)村旅游設施建設，對鄉(xiāng)村旅游項目中屬于新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的用地，以及符合精準扶貧等政策要求的民生用地所需指標，可從省新增建設用地指標中統(tǒng)籌解決。這一政策的提出，既鼓勵農(nóng)村主動參與到旅游項目中來，又為新業(yè)態(tài)提供了用地保障。比如，民宿的建設，就可以參照這一用地政策。

2018年10月吉林省旅發(fā)委發(fā)布“冰雪令”，包含土地政策、扶持政策、獎勵政策、惠民政策等7項務實舉措，其中在土地政策中尤其提到，凡投資鄉(xiāng)村旅游項目，符合各類規(guī)劃的，可實現(xiàn)“點狀供地”;凡投資文化旅游項目，可采取先租后讓的方式取得土地使用權(quán);不屬于永久性建筑的項目，只要與原土地使用人協(xié)商一致后，可直接建設項目，不需辦理建設用地手續(xù)。

2019年7月，四川省《關(guān)于規(guī)范實施“點狀用地”助推鄉(xiāng)村振興的指導意見（試行）》提出，在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界（城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設用地擴展邊界）以外，不適合成片開發(fā)建設的地區(qū)，根據(jù)地域資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件和發(fā)展?jié)摿?，結(jié)合項目區(qū)塊地形地貌特征，依據(jù)建（構(gòu)）筑物占地面積等點狀布局，按照建多少、轉(zhuǎn)多少、征（占用）多少的原則點狀報批，根據(jù)規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途靈活點狀供應，開發(fā)建設服務于鄉(xiāng)村振興的項目用地。具體包括：農(nóng)村基礎設施和公共服務設施，休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游和健康養(yǎng)老，農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工（流通）和手工作坊，以及符合相關(guān)規(guī)定的農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的建設項目。

2020年4月，海南省自然資源和規(guī)劃廳印發(fā)《關(guān)于實施點狀用地制度的意見》，明確點狀用地的內(nèi)涵和實施范圍、規(guī)劃管理、審批管理等具體要求，提出實行點狀用地差異化供地，并對差異化供地的供地方式、供地面積、供地用途和年限、供地價格以及交易平臺作出詳細規(guī)定。

除以上提到的海南省、浙江省、廣東省、吉林省外，安徽省、重慶市、四川省部分地區(qū)也先后出臺相關(guān)政策支持“點狀供地”模式的落地執(zhí)行。

這些政策看似枯燥，其實需要細細咀嚼，很多細則是可以直接運用到實際工作中來。而有些細則，甚至可以直接為業(yè)主省錢！

目前有哪些先行案例?