農業(yè)銀行出臺首個養(yǎng)老服務行業(yè)信貸政策

農業(yè)銀行近日出臺《養(yǎng)老服務行業(yè)信貸政策（2018年制定）》（簡稱《政策》），按照“分層劃類、差別施策”的原則，對養(yǎng)老服務領域信貸業(yè)務發(fā)展加強分類指導和規(guī)范管理。這是農業(yè)銀行首次針對養(yǎng)老服務行業(yè)出臺專項信貸政策文件。

從客戶范圍看，此次推出的《政策》適用廣泛，覆蓋專業(yè)化養(yǎng)老機構、養(yǎng)老地產機構、居家養(yǎng)老服務機構和社區(qū)養(yǎng)老服務機構等社會上各種類型的養(yǎng)老服務市場主體?？蛻魷嗜霕藴始骖櫋按笾行　币?guī)模、“高中低”定位，并對重點優(yōu)質客戶實行更加優(yōu)惠的準入與管理要求，最大限度地釋放信貸政策紅利。

從信貸用途看，《政策》不僅規(guī)定可向養(yǎng)老服務機構發(fā)放用于日常經營周轉的流動資金貸款，滿足其中短期資金需求，還明確允許向符合一定準入標準的專業(yè)化養(yǎng)老、養(yǎng)老地產項目發(fā)放長期固定資產貸款，支持相關養(yǎng)老服務機構進行基礎設施建設。此舉有利于解決此類重資產經營模式的養(yǎng)老服務機構建設資金缺口難題，實現(xiàn)對養(yǎng)老服務機構全經營周期資金需求的支持。

從區(qū)域導向看，《政策》提出重點支持老齡化程度較高或老齡化進程加快的經濟發(fā)達地區(qū)。上述區(qū)域老年人口分布密度較高、社會養(yǎng)老服務市場需求突出，通過集中投放信貸資源可在較短時間內推動當地養(yǎng)老服務行業(yè)加快發(fā)展，實現(xiàn)最大的金融支持效用和最佳的社會效益。

同時，為解決經營行在業(yè)務發(fā)展過程中面臨的問題，更好、更高效地服務養(yǎng)老服務行業(yè)客戶，《政策》給出養(yǎng)老服務機構的準確定義，制定針對性好、個性化高、可操作性強的客戶與項目準入標準，并明確客戶和產品政策，指導經營行合理把握業(yè)務重點、規(guī)避風險高發(fā)節(jié)點。

農業(yè)銀行稱，下一步將以《政策》出臺為契機，緊抓養(yǎng)老服務領域供給側結構性改革重點，持續(xù)加大金融支持力度，為加快推動社會養(yǎng)老體系的健全完善貢獻力量。

延伸閱讀：

陳群（國開行養(yǎng)老產業(yè)評審處處長）介紹國家開發(fā)銀行養(yǎng)老產業(yè)貸款的發(fā)放情況與產業(yè)的支持方向。

一是簡單介紹一下國家開發(fā)銀行，

第二介紹開發(fā)銀行支持養(yǎng)老服務業(yè)的重點，

第三介紹支持養(yǎng)老地產項目的思路，第四就是對策與建議。

國家開發(fā)銀行自94年成立以來，始終堅持服務于國家發(fā)展戰(zhàn)略，以增強國力，改善民生為使命，積極發(fā)揮開發(fā)性金融優(yōu)勢，著力緩解瓶頸領域制約，促進經濟社會發(fā)展，在支持傳統(tǒng)基礎產業(yè)領域和大力推進民生業(yè)務和積極拓展國際合作業(yè)務，已經形成一體兩翼的業(yè)務發(fā)展格局。

2014年，國務院將棚戶區(qū)改造和保障房建設工作作為穩(wěn)增長、調結構、惠民生的重要舉措，并對開發(fā)銀行支持棚戶區(qū)改造工作提出了明確要求，同時，開發(fā)銀行優(yōu)化配置資源，加大信貸投放，集中支持新型城鎮(zhèn)化。

開發(fā)銀行支持養(yǎng)老服務業(yè)的重點

自07年開始，開發(fā)銀行開始涉足養(yǎng)老貸款業(yè)務，在規(guī)劃和調研的基礎上，積極探索模式，制定了相關的制度，并深化與相關部門的合作，為全面推進養(yǎng)老服務工作奠定了基礎?，F(xiàn)在我們對養(yǎng)老貸款的支持主要從養(yǎng)老設施的建設入手，明確以下是我們支持的重點和方向。

第一是社區(qū)養(yǎng)老設施建設項目

社區(qū)養(yǎng)老設施建設具有投入少，受益面廣的特點，是當前政府實施養(yǎng)老工作的重點，我們將選擇經濟實力較強，老齡化程度較高的地區(qū)，以市縣區(qū)為單位，通過PPP或者政府購買模式，支持養(yǎng)老社區(qū)的建設。包括日間照料中心，老年活動中心，以及居民區(qū)無障礙設施的改造，通過開發(fā)性金融大額批發(fā)資金的支持，推動社區(qū)養(yǎng)老基礎設施的升級換代。

第二我們重點支持公辦保障性養(yǎng)老機構的建設

公辦保障性養(yǎng)老機構在我國養(yǎng)老服務業(yè)中具有托底和保障的作用。

第三也是我們今天養(yǎng)老地產的主題

我們也是支持社會力量去辦養(yǎng)老項目，支持國有大中型企業(yè)，民營企業(yè)建設養(yǎng)老服務機構。

第四我們支持的方向就是全國養(yǎng)老綜合改革試點地區(qū)的建設項目，這個是去年2014年8月國家發(fā)改委和民政部確定42個地區(qū)作為全國養(yǎng)老服務業(yè)的綜合改革試點地區(qū)，以上四方面是我們開發(fā)銀行支持養(yǎng)老服務業(yè)的支持重點，可以看出來我們既支持以政府為主導的保障性的養(yǎng)老設施建設，也支持國有企業(yè)或者民營企業(yè)、社會力量舉辦的這種養(yǎng)老社區(qū)建設。

開發(fā)銀行支持養(yǎng)老地產項目的思路

今天的主題是養(yǎng)老產業(yè)和養(yǎng)老地產，養(yǎng)老地產項目是我們工作中受理最多的類型，融資需求旺盛，開發(fā)銀行在浙江與一家知名房地產公司合作，貸款支持了在浙江地區(qū)的一個健康養(yǎng)老社區(qū)項目。最近該公司就這個項目的二期再次向我行申請6億元的貸款，目前在評審當中。對這塊新興領域，我們經常參加研究會的一些座談，銀行都處于觀望階段。目前我們也處于摸索階段。

當前我們主要從以下幾個方面考核和評估養(yǎng)老地產項目。

一是項目的性質，我們認為養(yǎng)老項目是一個產業(yè)鏈，一分建設，九分服務，項目成功與否的核心在于后期服務。以房地產為載體，提供良好的老年人服務，這是我們的支持方向。圈地賣房的項目不予支持。

第二對借款客戶的要求，首先要依法取得企事業(yè)法人的主體資格，或其他合格主體，且信用記錄良好。第二是借款客戶或其控股股東具備項目開發(fā)的資金實力，項目資本僅至少20%。

第三借款人具備建設和運營養(yǎng)老向呢經驗，剛才黨主任說現(xiàn)在沒有行業(yè)經驗，但是我們評估認為他具備養(yǎng)老項目的運營能力的也可以。第三方面就是項目的行政審批，這個跟其他項目一樣，我們要求規(guī)劃、土地、可研、環(huán)評都要獲得國家有關部門的審批，如果有醫(yī)養(yǎng)結合的項目，醫(yī)療也獲得相關部門的審批。

第四就是項目的定位，應該結合老年人消費能力不強，消費能力的問題，應該找準市場定位，找準老年人的需求，尤其是對在郊區(qū)邊遠的養(yǎng)老項目，要打造具有鮮明的特色和吸引力的項目。

第五就是擔保的落實情況，如果這種項目和銀行對接，如何落實擔保，包括土地使用權及房產抵押，包括現(xiàn)在講的劃撥土地，劃撥土地前面的同志也說過，它不能單獨抵押。也可以采用股東擔?；蛘吖蓶|資產抵押以及其他第三方擔保。

以上就是我們從項目的性質，借款人的條件以及項目的審批，市場定位，擔保的落實情況，簡單的跟大家介紹一下我們開發(fā)銀行當前考量和評估一個養(yǎng)老地產項目的基本點。我們真誠的希望與養(yǎng)老企業(yè)從規(guī)劃入手，共同努力，培養(yǎng)扶持具有良好市場競爭力的項目，打造具有品牌影響力的養(yǎng)老服務領域龍頭企業(yè)。

對養(yǎng)老貸款業(yè)務整個的對策建議

前面兩條針對養(yǎng)老地產項目，首先應該樹立養(yǎng)老地產科學發(fā)展的理念。養(yǎng)老地產不是房地產向老年群體的延伸，盈利模式應該從短期利益向長期穩(wěn)定回報轉，養(yǎng)老地產項目前期投入大，回報周期長，考慮到養(yǎng)老行業(yè)的特點，我們國開行在制定養(yǎng)老項目的評審指導意見的時候，反復調研，反復思考，我們對開發(fā)銀行養(yǎng)老貸款的期限最長可以達到15年，和整個自籌的期限能夠匹配。

而且同時我們考慮到尤其養(yǎng)老地產項目在前期現(xiàn)金流有一個培育過程，我們可以支持和養(yǎng)老地產相匹配的商業(yè)地產，同時一體化支持。通過商業(yè)地產這種收入盈利，來彌補養(yǎng)老地產在初期現(xiàn)金流的不足。

其次，我們也建議規(guī)范養(yǎng)老地產的營銷模式，當前養(yǎng)老地產的營銷模式是多元化的。采取何種營銷模式，是企業(yè)自主經營的活動范圍。只要市場接受就可以了，但是現(xiàn)在市場營銷模式非常廣，有不同年限的這種會員制，租賃制，以及一次性養(yǎng)育費等多種形式，但是你只要和銀行接洽的話，這點也是我們銀行操作當中一個比較困惑的點。

比如會員制，有十年二十年五十年的甚至無期限的，你如果把這種資產抵押給開行，形式上的權利和實質上的權利是相分離的，銀行怎么接受你在建工程。還有部分現(xiàn)金回流過來，在簽訂條款當中，都有一些保留性條款，是不是可以作為還款的現(xiàn)金流，這都不是大的問題，只是養(yǎng)老地產是剛剛在發(fā)展中的問題。隨著制度的完善，我覺得這些我們都在探討。

再次，我們建議積極培育養(yǎng)老擔保體系的建設，前面專家也說過，推動各級政府安排財政資金，建立信用擔保專項資金，發(fā)揮政府政策性資金的杠桿作用。